Methodik — wie die Freiburg-Analyse entsteht

Drei getrennte Datenquellen, ein Längsschnitt von 2016 bis 2026: Destatis-Wohnungspreisindex, Berichte des örtlichen Gutachterausschusses und Europace IMW. Wie Index, Kaufpreis und Angebotspreis unterschieden werden.

Drei Quellen, sauber getrennt

Die Analyse vermischt keine Quellen. Jede Zahl trägt ihr Etikett: Index, Kaufpreis oder Angebotspreis. Das ist der entscheidende Unterschied für eine ehrliche Längsschnittbetrachtung.

1. Destatis — Wohnungspreisindex (Basis 2020 = 100). Das Statistische Bundesamt verdichtet tatsächliche Umsätze aus dem Kaufpreisspiegel der Gutachterausschüsse zu einem Index für bestehende Wohnungen. Er eignet sich für die bundesweite Einordnung, nicht für die Quadratmeteraussage in einer bestimmten Straße.
2. Gutachterausschuss der Stadt Freiburg — Marktberichte. Der örtliche Gutachterausschuss wertet notariell beurkundete Kaufverträge aus. Diese Werte sind realisierte Transaktionspreise für das Stadtgebiet, gegliedert nach Bezirk und Wohnungstyp.
3. Europace IMW — Finanzierungsmarktbericht. Europace veröffentlicht monatlich Volumen und Konditionen aus eingereichten Finanzierungsanfragen. Das ist ein Angebots- beziehungsweise Finanzierungsindikator, kein Umsatz.

Der Längsschnitt 2016–2026

Zehn Jahre werden in Jahrescheiben gelegt, nicht als glatte Kurve. Für jedes Jahr notieren wir den Stand der Bauzinsen (Pfandbriefrefinanzierung), die Baukostenentwicklung und die energetischen Vorgaben, die in diesem Jahr galten. Erst dann werden die Bezirkspreise daneben gelegt.

Zwei Drehpunkte prägen den Zeitraum: der Zinstiefstand 2020/2021 mit anschließendem Preishoch 2022 und die Zinswende ab 2023. Die bundesweite Kurve des Destatis-Index zeigt diesen Verlauf; die Freiburger Transaktionspreise weichen davon nach Bezirk ab.

Energetische Vorgaben einbeziehen

Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den Vorgaben zur Erneuerbaren Wärme gelten für Neubauten und tiefgreifende Sanierungen steigende Anforderungen. Wir kennzeichnen, ob ein Preis auf ein Gebäude vor oder nach diesen Vorgaben entfällt, denn der energetische Zustand schlägt sich im Kaufpreis nieder — nicht als Modethema, sondern als nachmessbarer Auf- oder Abschlag.

Was 2026 schon gilt und was nicht

Für 2026 liegen zum Redaktionsstand nur Teiljahresdaten vor. Wir trennen scharf: abgeschlossene Jahre bis 2025 stehen als Befund, Teiljahr 2026 wird als solcher gekennzeichnet, und Prognosen erhalten ein eigenes Label. Niemand bekommt eine Hochrechnung als Fakt verkauft.

Was die Analyse nicht leistet

Sie ist keine Immobilienbewertung, keine Anlageberatung und kein Maklerangebot. Sie ersetzt keinen Verkehrswertgutachter und keine Finanzierungsberatung. Wer eine Immobilie in Freiburg kaufen oder verkaufen will, braucht dafür beauftragte Fachleute — wir nennen nur die Marktlage.